vanliga problem i Kalifornien hyresfastigheter disposition av hyresgäst personlig egendom kvar efter ingåendet av hyresrätt

Din hyresgäst vacates. Du startar processen att omvandla fastigheten runt men är förbluffad över att finna att hyresgästen har lämnat efter sig ett par bil massor av hans personliga egendom. Vad gör du? Kort svar: Var försiktig. Var mycket försiktig.

Problemet med till synes övergivna hyresgäst personlig egendom sker oftast när hyresförhållandet har upphört på mindre än gynnsamma villkor, oftast vräkning. Enligt min erfarenhet, hyresgäster som lämnar fastigheten bakom är de mest besvärande ettor och det mest sannolika att åter visas i ditt liv.

Jag har sett hyresvärdar och deras försäkringsbolag måste betala ut stora pengar till undeserving hyresgäster eftersom hyresvärden inte har följt rätt rutiner för att ta hand om hyresgästernas personliga egendom. Den rangliga sidobord och föräldralösa vänster tennis sko kan se ut som skräp. Och hyresgästen uppenbarligen inte bryr sig så mycket om det. Men det kommer inte att hindra hyresgästen från senare hävdar i sin stämningsansökan att Loppmarknaden ägodelar som han lämnade strödda om din hyresfastigheter var verkligen värt en konungs lösen. Följ rätt procedur och skydda dig.

Om hyresgästen fastigheten är verkligen skräp, tillåter lagen att du kan behålla eller kasta ut någon egendom att hyresvärden “rimligen tror” är värt mindre än $ 300,00 återförsäljning. I ett sådant fall måste hyresvärden tjänar hyresgästen med ett meddelande, personligen eller genom förstklassig post, med angivande av hyresvärden avsikt att kasta ut fastigheten om hyresgästen inte anspråk på den inom 15 dagar (18 dagar om delgivning av meddelande är per post).

Meddelandet skall delges hyresgästen på hyresgästens senast kända adress. Jag rekommenderar till kunder som de tjänar meddelandet till alla kända adresser för hyresgästen, inklusive arbete adresser och släktingar adresser skrivna på uthyrning ansökan.

Om du väljer att kasta ut hyresgästen egendom, se till att du inventering och fotografera fastigheten. Du måste ha en övertygande dokumentation av vilken egendom du kastade ut ska hyresgästen komma tillbaka på dig senare och påstå att du kastade bort sina värdesaker.

Om hyresgästen egendom kvar i lokalerna sannolikt överstiger $ 300,00 i värde, ger lagen ett förfarande för att bli av med egendom som du måste följa strikt. Först måste du tjäna hyresgäst med ett tillkännagivande om rätten att återta Övergiven egendom. (Jag ger ett formulär meddelande som en del av ett paket av formulär som jag ger till mina till hyresvärden kunder gratis).

Du kan tjäna detta meddelande om hyresgästen antingen personligen eller genom förstklassig post till hyresgästen senast kända adress. För att vara säker, råder jag också mina kunder att tjäna tillkännagivande om alla kända adresser hyresgästens, inklusive anhöriga noterade på uthyrning ansökan. Du måste också tjäna detta meddelande om någon annan person, förutom hyresgästen, som du tror kan vara ägare till fastigheten.

Meddelandet har strikta kraven på innehållet i samband med beskrivning av fastigheten och den plats där hyresgästen kan hävda det och informera hyresgästen om att han måste betala en rimlig kostnad för att lagra fastigheten innan han kan få tillbaka det. Vid anmälan skall även anges den tidsfrist för hyresgästen att göra anspråk på egendom, som skall vara minst 15 dagar efter det att hyresgästen serveras med kallelsen (18 dagar om uppsägning per post).

Tillkännagivandet skall ange namn, adress, och telefonnummer till hyresvärden eller dennes ombud och en varning till hyresgästen att hans egendom kommer att säljas på auktion, om inte påstod.

I väntan på den 15-dagarsperioden att löpa ut, råder jag hyresvärdar att förvara egendomen på plats om möjligt. Om hyresgästen kontaktar dem, säger jag godsägarna att inrätta en tid för hyresgästen att komma och få fastigheten. När hyresgästens egendom är fortfarande på plats, berättar jag klienter att inte bry försöker debitera hyresgästen för “förvaring”.

Anledningen till att jag berättar klienter att bara låta hyresgästen få sin egendom är att den efterföljande tvisten inte är värt lagring ersättning. Om hyresgästen dyker upp för att hävda sin egendom och blad utan den, jag garanterar er att den första plats som han går efter argumenterar med dig över kostnader för förvaring är rakt in i de öppna armarna på hyresgästens advokat.

Om hyresgästen har lämnat så mycket egendom bakom att det inte kan lagras i lokalerna, till exempel fall där hyresgästen blev vräkt och inte flytta ut något i förväg, så du kanske måste flytta egendom till förvaring. I ett sådant fall, har hyresvärden rätt till sin rörelse och lagringskostnader innan han måste släppa fastigheten till hyresgästen. Jag är mer benägen i sådant fall att råda min klient att stå på sina rättigheter till ersättning innan du släpper fastigheten på grund av mängden av kostnader, tid och besvär att hyresgästen har orsakat min klient.

Men, om hyresgästen inte dyka upp igen för att hävda sin egendom, råder jag kunderna att ge hyresgästen en specificerad lista över lagring och rörliga kostnader och verifikationer. I alla fall där min klient befriar egendom till hyresgästen, rekommenderar jag att hyresvärden har vittnen till hyresgästen att ta tillbaka sin egendom och, om möjligt, att hyresvärden dokumentet händelsen med en videokamera.

Så, vad händer om hyresgästen inte gör anspråk på sin egendom inom de 15 dagarna? Fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Ring en auktion företag. De ska komma och plocka upp fastigheten. En viktig punkt: när auktionen datum är satt, se till att du publicerar kallelsen till auktionen. Meddelande om auktionen skall publiceras en gång per vecka under två veckor i en tidning med allmän spridning. Om du misslyckas med att publicera kallelsen, du öppnar dig upp för skuld till hyresgästen.

När fastigheten säljs, tar auktionen företaget sin andel, kan hyresvärden få ersättning för alla kostnader för lagring, förflyttning och publicera varsel. Någon balans måste betalas till hyresgästen eller, om han inte kan hittas, till länet.

Som ni kan se, är kalifornisk lag komplicerat på denna punkt. Det bästa råd skulle förmodligen vara att bara kontakta en advokat om din hyresgäst efterlämnar någon väsentlig mängd egendom. Om hyresvärden följer proceduren, han skyddas från ansvar. Om inte, kan hyresvärden få bära kostnaden för ett oförsäkrat ansvar rakt ur egen ficka.