hur man hanterar dåliga betalande hyresgäster

Dåliga betalare är ett problem för alla hyresvärdar och vi har alla hittat olika sätt att hantera problemet. Den bästa lösningen är en som får hyresgästen tillbaka på rätt spår och undviker en kostsam vräkning.

Jag använder termen “dålig betalare” för att täcka sena betalare, partiella betalare, dörrvakter kontrollera och icke-betalare. Det finns ett antal sätt att hantera dåliga betalare. Först, vill du göra allt i din makt för att se till att alla hyresgäster betalar i tid, varje gång. Till exempel upprätta en tidsplan för rabatter för i tid betalningar eller förseningsavgifter för försenade betalningar. Många hyresvärdar gynnar rabatten förhållningssätt, eftersom det är en lättare sälja till en blivande hyresgäst, men du kanske tycker att det är inte så effektivt för att minska sena betalningar. Varför? Eftersom det inte finns någon stigmatiserande att inte få en rabatt.

Ofta människor har goda intentioner om att betala i tid men inte kommer ihåg att göra betalningar. Två idéer kan hjälpa dig här. En är att skicka ut hyra fakturor. Dina hyresgäster får en faktura varje månad för allt annat de har att betala – varför inte sin hyra? En annan är att erbjuda en automatisk avbetalningsplan. Det finns företag som du kan använda för att ställa in automatiska betalningar genom direkt indragning eller med kreditkort. Återigen, dessa metoder förutsätter goda avsikter på den del av hyresgästen.

Vad gör man med en kronisk sena betalare? Först inser att det finns gråzoner här. Jag tror att dina åtgärder bör bero på om den sena är konsekvent – till exempel hyresgästen alltid betalar mellan den tredje och sjätte dagen i månaden – eller blir värre med tiden. En hyresgäst vars försening blir värre för varje månad, trots dina förseningsavgifter och klagomål om sena betalningar, troligen har föga hänsyn till din myndighet. När han är sent nog för att motivera en vräkning meddelande, skicka det, och följa upp. Chansen finns att du har redan sett andra tecken på att denna person är oansvarigt-han inte återvänder dina samtal och kan ha misskött sig på andra sätt i enheten.

Å andra sidan, är en konsekvent sena betalare förmodligen värt att behålla, även om du kan aldrig få honom att betala i tid. Tänk att de sena betalningarna faktiskt förbättra din vinst. Anta att jag har en hyresgäst som alltid betalar om den sjätte dagen i månaden, och debiteras en $ 5 per dag förseningsavgift på en $ 600 månadshyra. Denna hyresgästen ger mig en 5% hyreshöjning i utbyte mot ett par dagar sent – Jag tar det. En annan faktor är hur lång tid det tar dig att åter hyra enheten. Mina egenskaper är i New Hampshire och det är väldigt svårt att hitta en bra hyresgäst under vintern. Om jag vräka min $ 600 per månad hyresgäst för sena betalningar i november och inte hitta en ny hyresgäst till februari, det är $ 1800 ut genom fönstret. Bättre att sätta upp med sena betalningar (och njuta av de förseningsavgifter).

En delbetalning är detsamma som en försenad betalning. Om en hyresgäst betalar $ 400 på tid och sänder den andra $ 200 på den sjätte dagen i månaden, han är sen – och måste betala förseningsavgift. En studsade check är värre än en sena eller delbetalning. Nu måste du betala en avgift till banken och den goda kontrollen kommer fortfarande att vara sent. Ladda både förseningsavgift och bank avgiften till hyresgästen. Mer än en studsade check och du bör kräva att hyresgästen börjar betala med bank check eller postanvisning. Många hyresvärdar insisterar på bank checkar eller postanvisningar för alla hyresgäster, oavsett betalning historia, men det finns nackdelar. En är att de är obekväma för hyresgäster. En annan är att om en bank check försvinner i posten, är det svårare för hyresgästen att upphäva det än för en personlig check.

Du kanske vill klippa extra slack till hyresgäster som låter dig veta i förväg att deras betalningar kommer att bli sent. Detta beror oftast på att hyresgästen är ont om kontanter. Om förseningen är inte överdrivet-tre eller fyra dagar vid de flesta – Jag kommer att avstå från förseningsavgift. Men om jag börjar få samtal så här varje månad eller varannan månad, kommer jag debitera förseningsavgift.

När en hyresgäst säger att han inte kan betala hela hyran i tid på grund av ekonomiska problem, få mer information om hans problem. Den stora frågan är om hans kontanter kritan orsakas av en engångskostnad eller förlust av inkomst, eller en permanent eller långsiktig förändring såsom en uppsägningar. Om orsaken är en engångskostnad, är chansen att han ska komma tillbaka på fötter och kunna betala i sin helhet i tid nästa månad. Han är skyldig dig fortfarande pengar för den aktuella månaden och du kan göra ett separat avtal för denna betalning. Se till att han vet att kränka separat avtal eller betala nästa månads räkning sent kommer att resultera i vräkning. Och om du gör ett separat avtal, köra det genom din advokat för att se till att det är lagligt och verkställbart.

Hyresgästen i denna situation kan också kunna hitta pengar från en annan källa för att betala den aktuella månads hyra. I min stad, kommer det offentliga stödet kontoret skriva en engångsavgift check för en hyresgäst som har en kontant kritan, men arbetar på ett jobb och kan generellt råd enheten. Dock kommer de inte göra biståndsinsatser utbetalningar varje månad. Kontrollera detta med din egen lokala kontor.

En hyresgäst som inte kan betala på grund av arbetslöshet eller en permanent ny utgift inte längre har råd enheten. Han måste antingen öka sin inkomst eller minska sina kostnader direkt, eller flytta ut. Kanske hyresgästen kunde få en rumskompis som kan dela hyran. Han kanske kan få ett andra jobb. Om inte, försök att övertyga honom att lämna frivilligt, utan en formell vräkning. Det är bättre för honom, eftersom han inte kommer att tacka rättegångskostnader, och kommer att lämna med så mycket av sina tillgångar som möjligt. Men om han inte kommer att lämna frivilligt, måste du vräka, så snart som möjligt.